（速報）上場リートが初破綻 ニューシティ・レジデンス投資法人

●心配していた。東京証券取引所上場のＪリート（不動産投資信託）の倒産第1号がでてしまいました。世間の話からは、やはりリプラスの経営破綻の影響からリプラスレジデンシャル投資法人への不安はありましたが、ここにきてニューシティ・レジデンス投資法人が民事再生法の適用申請という結果となってしまいました。負債総額は1123億円と1000億円を超えることから全業界の倒産を見てもかなりの巨額です。

(以下ＭＳＮ産経ニュースより）
上場リートが初破綻　ニューシティ・レジデンス投資法人
2008.10.9 20:32
 
記者会見するニューシティ・レジデンス投資法人の新井潤執行役員＝９日夜、東京・日本橋兜町の東京証券取引所　東京証券取引所上場のＪリート（不動産投資信託）を手がけるニューシティ・レジデンス投資法人（東京都港区）は９日、東京地裁に民事再生手続きの開始を申し立て、保全処分命令を受けたと発表した。負債総額は１１２３億円。上場リートを手がける投資法人の破綻（はたん）は初めて。

　東証は１１月１０日付での上場廃止を決定。同法人が発行している投資口は約１８万口に上り、金融機関のほか外国人投資家、個人など広範にわたるため、大きな影響が予想されるほか、リート全体の信頼性が崩れ、投資家離れに拍車をかける可能性もある。
　同投資法人は平成１６年９月に設立され、同年１２月に上場した。資産運用を外資系企業に委託し、原則、賃貸住宅を投資対象として資産運用を行ってきた。しかし、不動産市況の悪化で、金融機関からの不動産関連の融資が厳格化した影響で、資金繰りが困難となり、決済資金や借入金の返済ができなくなったと説明している。

http://sankei.jp.msn.com/economy/finance/081009/fnc0810092033017-n1.htm
(msn産経ニュース/2008/10/9)

アルデプロ；継続企業に関する事項に重要な疑義

アルデプロ（不動産業、東証マザーズ8925、東京都新宿区）が平成20年10月8日付けでアルデプロＩＲにおいて下記の内容のお知らせが発表されました。
　この文章が出されるということは、企業の運営がもうそろそろお手上げという状態で、倒産（民事再生法の適用申請）がかなり近いような状況を示していることになります。
　リプラスもこのような文書は平成20年9月22日（月で祝日の前の日）が出されて、翌日が休日でその翌日の9月24日（水）に倒産（通常は債権者から法的な手段を使って、身を守りながら、現在の経営者が続投するような「民事再生法」の適用申請であるが、破産手続き申請で即日破産手続き開始決定）
という結果になりました。
　平成20年10月8日に下記のＩＲが一斉に出されました。

アルデプロは特に中古住宅関連の売買や管理などが特化している不動産会社ですが、半年くらいは株価の動向については注目されていました。
　何とか新設される子会社だけでも生き延びて欲しいものです。




継続企業の前提に関する事項の注記に関するお知らせ(132KB）

別途積立金、資本準備金および利益準備金の額の減少ならびに剰余金の処分に関するお知らせ(80KB)
定款の一部変更に関するお知らせ(92KB)
代表取締役および取締役ならびに監査役の異動に関するお知らせ(96KB)
ストックオプションとしての新株予約権発行に関するお知らせ(116KB)
新たな子会社の設立に関するお知らせ(100KB)
継続企業の前提に関する事項の注記に関するお知らせ(132KB)
2008.10.08	ストックオプション（新株予約権）の消滅による潜在株式の減少に関するお知らせ(76KB)

ゼロゼロ物件 入居者が「生活侵害」訴え会社提訴(毎日 他）

●毎日新聞その他の報道、ＩＲによると、スマイルサービス（東京都新宿区西新宿）の利用者で家賃滞納をしただけで鍵を無断に替えられてしまうという苦情は多く発生していた。ついに消費者問題にまで発生してしまった。この度、該当賃借人がやむを得ず東京地方裁判所へスマイルサービスを相手取り損害賠償請求を求めて提訴した。
　スマイルサービスでの賃借人も最近検討されていたという、リプラスの賃貸保証のレントゴーに加入することによって、そのようなやり過ぎた賃貸管理に歯止めがかかるはずであったのだが、残念なことにこの度のリプラスの破産によって、その家賃回収の正当なノウハウを受けることによって改善を図ることもできなくなってしまった。
　通常の賃貸借契約であると、初期費用として、敷金と礼金というものが家賃に対してそれぞれ1から2か月、かかる。例えば、通常の賃貸借であると、1カ月の家賃が5万円の物件を借りる場合、敷金2ヶ月、礼金２ヶ月、前家賃1ヶ月、仲介手数料1ヶ月で合計６ヶ月分かかる。したがって、合計30万円の初期費用がかかる。
　ところが、このゼロゼロ物件（スマイルサービスに限らず）を利用すると敷金と礼金の4ヶ月分の初期費用がかからないから仲介手数料1ヶ月と前家賃1ヶ月分などで済むようになり、そのほかに雑費として火災保険・保証料なども考えても約10から15万円程度の通常契約の半分の初期費用で済むこととなり、フリーターなど高額な初期費用を準備できない人たちの間で入居しやすいサービスであった。
　しかし、このサービスには、少々カラクリがあり、敷金や礼金がかからない分、定期的に払う家賃にその分を2年に掛けて、分割して上乗せしていることにより結果的には、2年目の賃貸借契約更新時には、それまで通常支払う総額よりやや高めになる傾向で設定してある。またこのサービスを利用するときの条件上乗せて、2年間の契約のうち途中解約すると、解約時期に応じた、違約金を払うような契約となっていることが多い。そのようなシステムによりこの賃貸運営が成り立っていることとなる。
　スマイルサービスの場合、さらに家賃滞納の際のペナルティーに今回訴えられているような条項ある様子で、家賃が遅れるのはいけないことで制裁は仕方がないけど、あまりにもひどい仕打ちではないか。ということでの提訴ということのようだ。 

（以下毎日新聞より）
ゼロゼロ物件　入居者が「生活侵害」訴え会社提訴　東京
10月8日17時27分配信 毎日新聞
 
敷金ゼロ、礼金ゼロをうたい文句にした「ゼロゼロ物件」のアパート入居者らが８日、鍵を無断で交換されるなど生活の平穏を侵害されたとして、運営会社に損害賠償を求めて東京地裁に提訴。原告の細坂達矢さん（２３）＝右＝と土田政彦さん（２９）が会見した＝２００８年１０月８日、銭場裕司撮影
 
　敷金ゼロ、礼金ゼロ、仲介料ゼロをうたい文句にした「ゼロゼロ物件」のアパート入居者ら５人が８日、無断で鍵を交換されるなど生活の平穏を著しく侵害されたとして、不動産会社「スマイルサービス」（東京都新宿区）を相手取り、計約１１９０万円の賠償を求めて東京地裁に提訴した。

 ゼロゼロ物件で居住者らが提訴　原告の記者会見
　訴えによると、５人は０６〜０８年に都内の物件に入居したが、同社は利用料の支払いがわずかでも遅れると無断で鍵を交換したり、２万円を超える違約金と施設再利用料を徴収した。部屋に無断侵入し、荷物を撤去したケースもあったという。
　ゼロゼロ物件は低所得者が契約するケースが多く、「貧困ビジネス」の一つと呼ばれる。同社は、借主が保護される借地借家法に基づかず、「施設付鍵利用契約」と称する特殊な契約を結び、支払いが確認できない場合は施設を利用できないとする承諾書を取っていた。
　こうした契約について宇都宮健児弁護団長は「実態は借家であり、認められない。生活困窮や法的無知につけ込んで違法な利益を上げる悪質商法だ」と主張。鍵を１４回交換された土田政彦さん（２９）は「蓄えがなくアパートを出るに出られなかった。勝手に入られて家に住んでいる気がせず、今でも精神的なショックの後遺症が残っている」と話している。【銭場裕司】
　▽スマイルサービスの話　係争中のためコメントは控えたい。

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20081008-00000015-maip-soci
(毎日.jp/2008/10/8)

(2008/10/9→2008/10/8)

リプラス、破産から15日目

平成20年10月9日、リプラスが破産して15日いわゆる半月が経ちました。東京地方は昨日おとといと雨模様でしたが、本日は朝方が曇で昼から晴れ間が見え始めました。おととい日経平均株価が1万円を割り始め、昨日はさらに900円余も下げ、5年ぶりの日経株価水準の9000円くらいとなり、それ以上この傾向が続くと企業活動全体に影響が出てきます。
　それから、リプラスの株主にとっては、上場廃止という日がやってきました。株式会社リプラス（現在は、破産者株式会社リプラス）は平成14年9月2日に創業で、事業は破産まであった賃貸保証事業のもうひとつの事業である「アセットマネジメント事業」が始まりで、後に賃貸保証事業の前身である、東京賃貸住宅保証との吸収により、成長を重ね、平成16年12月14日に東証マザーズに上場という創業から上場までの最短記録を更新したことは業界関係者では有名な話です。
　　サブプライム問題を端に発した金融不況の影響を受けたとのことで、他の不動産投資会社とは違い、本当に潰れてはいけない「賃貸保証事業」を手がけていただけに、単に利益を期待する投資家だけではないばかりにとても残念ですが、その中から株式会社デジタルチェックに引き上げられるレントゴーの行方を見守って生きたいと思います。
　また、報道によると今年の倒産件数は戦後おいて2番目に多い状況となりました。特にリプラス同様不動産業界及び建設業界に影響が出ています。したがって今後も不動産業界の倒産は避けられない状況です。リプラスの賃貸保証事業の譲受内定の株式会社デジタルチェックの方は、非上場の株式会社であるため特に株価などの細かな情報は入ってきていません。デジタルチェックは不動産業ではなくサービス業（情報通信関連、ソフトウエア関連）などで、不動産・建設の影響は直接はないのかも知れません。今後のレントゴー事業についても安全な方向に流れていくことを願うばかりです。
　そのほかに目立った点では、先日、レントゴーとの同業会社である「ＭＡＧねっと」の問題がだされていましたが、その親会社である株式会社ＳＦＣＧ（旧称、商工ファンド、Shoko Fand Coporation Group)が債務者に対して、担保に関して価値が下がったからその返済や担保の穴埋めをして欲しいとの催促がおこり、突然言われた債務者は戸惑いを隠せず、被害者弁護団などに相談をしはじめたとの報道がなされました。
リプラスは不動産を持っているということで公租公課である、「固定資産税」の問題もあるので、労働債権（未払い賃金）の行方も気になり、今後の動きを注目するところです。