2011年12月25日

ホテルREIT(不動産投資信託)、2社(日本ホテルファンド投資法人・ジャパン・ホテル・アンド・リゾート投資法人)が合併 〜両者とも他のリートより平均利回りが高いから経営基盤強化(最悪倒産回避)の目的と判断

日本ホテルファンド投資法人とジャパン・ホテル・アンド・リゾート投資法人が合併することになりました。
 またその会社を運用している会社も合併するという事です。

 投資法人というREITは、投資の器そのものなので、社員たる従業員は代表取締役や取締役などの役員のみとなっています。したがって従業員という存在は「運営会社」に所属しています。
 かつて2008年10月にニューシティレジデンス投資法人証券が倒産(民事再生法の適用申請)という運びになりましたが、その時の足の引っ張りとなる従業員の存在は運営会社に所属のため、また不動産自体が資産ということもあるので、手持ちのキャッシュ不足で債務不履行となった状態なので、一般の企業の倒産のようにそれなりの難を逃れることができました。
 今回のホテルREITの合併は運営の安全と倒産確率をより低く抑えるという目的が主なものと考えらます。
それは、一慨にこうだとは言えませんが、単純の利回りをみると、日本ホテルファンド投資法人が8%の利回りで。ジャパン・ホテル・アンド・リゾート投資法人は7%強の利回りです。リートの平均が6%強だから、利回りを見る限り他のリートより債務不履行(倒産)の確率が高いということになります。もっと安定した経営をするには、「同じ穴の狢」がお互い合併して無駄な部分をそり落としてより安定した基盤を作ることが望ましいという事になります。
 




ホテルREIT(不動産投資信託)、2社(日本ホテルファンド投資法人・ジャパン・ホテル・アンド・リゾート投資法人)が合併 〜両者とも他のリートより平均利回りが高いから経営基盤強化(最悪倒産や破産回避)の目的と判断

ホテルREIT、2社が合併 
2011/12/22 23:34

 上場不動産投資信託(REIT)の日本ホテルファンド投資法人とジャパン・ホテル・アンド・リゾート投資法人は22日、2012年4月1日付で合併すると発表した。資産の拡大や入れ替えなどを通じて賃料収入の成長と安定を目指す。

 存続法人となる日本ホテルFの投資口1口を12口に分割。そのうえで、JホテルRの投資口1口につき、日本ホテルFの11口を割り当てる。日本ホテルFはビジネスホテル、JホテルRはリゾートホテルが主な投資対象で、合併で資産の分散を図る。現在の両社の総資産の単純合計は1400億円弱。合併で「負ののれん」が240億円前後発生する見通し。

 両社の資産運用会社も合併する。JホテルRの主要スポンサーの米ゴールドマン・サックス・グループは、JホテルRの資産運用会社の株式を日本ホテルFの主要スポンサーの投資ファンド、リキャップ・グループに譲渡する。JホテルRの投資口もリキャップに売却し、スポンサーから離脱する。共立メンテナンスなどは合併REITのスポンサーを継続する。
http://www.nikkei.com/news/latest/article/g=96958A9C889DE1E5E7E2E4E7E6E2E0E0E3E0E0E2E3E39686E2E2E2E2
(2011/12/22/日本経済新聞)

日本ホテルファンド投資法人

ホテル特化型。固定賃料契約及びビジネスホテル主体に特色。スポンサーのクリエーティブ・リノベーション・グループはカナダを拠点としたホテルコンサルティング会社。その他スポンサーの多くもホテル運営事業を行っている。分配金水準は、借換えに伴う支払利息及び融資手数料負担増加の影響を受け6,000円程度に低下。(2009年10月1日時点) 
http://yahoo.japan-reit.com/page/top8985.html
※REITの平均が6%強の利回りに対して、このファンドは8%強の想定利回りとなっています。


■ジャパン・ホテル・アンド・リゾート投資法人


ホテル特化型。収益の季節変動大きいリゾートホテル、シティホテル保有のためJ-REIT唯一の年1回決算銘柄。スポンサーは外資系ゴールドマン・サックス。東日本大震災の影響の受け、ホテル収益に連動する変動賃料を採用する5物件の収益は2012年8月期も低い水準に留まるとしている。予想分配金は2012年8月期に12,017円。(半年換算で6,000円程度)(2011年11月1日時点)
http://yahoo.japan-reit.com/page/top8981.html
※こちらは7%強です。 




破産者三ヶ尻久美子(安愚楽牧場社長)の自己破産の原理

破産者三ヶ尻久美子(安愚楽牧場社長)の自己破産の原理


 今、破産者株式会社安愚楽牧場の破産管財人弁護士(渡邉顕弁護士)が破産管財業務をせっとやり不動産やお金になりそうな物をお金に替える作業をしているかと思います。そしてそれと同時に安愚楽牧場の経緯や歴史や財務内容(お金の流れ)を精査している最中だと思います。
 その結果、旧経営陣に対してお金を貸したり、流出していたりしたという事が発覚する可能性が充分にあります。そして、安愚楽牧場を倒産させた(もっというと損害を与えた)事がお金の精査などにより浮き彫りになることがあります。つまりそれが「損害賠償請求権」という債権になります。
 ただ、それは今回の三ヶ尻久美子社長の自己破産の際の「金融債権」とは違い、どのくらいの賠償請求権があるのかを裁判所(担当の東京地裁民事20部)に確認をしなければなりません。そのために「損害賠償請求額の査定」という申し立てを破産管財人が行います(いうなれば簡易迅速な裁判といえるのでしょう)そして、賠償請求額が確定したら、それが裁判所お墨付きの「賠償請求権」ということで今回の三ヶ尻久美子社長の自己破産のもととなった「金融債権」と同様に金額の付いている(具体的な金額の値札が付いている)債権となります。

 どういう内容の「損害賠償請求権」かというと、例えば、破産管財人が牛を追っかける羽目になった責任の金額(牛が毎月20億も餌となってしまったことへの弁償金とか)などになり、その金額が何10億とかになるのかと思います。
 また三ヶ尻久美子社長が会社から仮払いでもっていってしまい会社に返済していないとか、そういったものも別の「貸付債権」とかそういった名称で破産者株式会社安愚楽牧場の破産管財人の三ヶ尻久美子社長(旧経営陣)にたいする「債権」(もちろん裁判所お墨付き)となります。

 その結果、渡邉顕破産管財人が今回の14名の金融債権者と同様に返せと迫ってくる予定だったと思います。そして、返せないから、渡邉管財人が三ヶ尻久美子社長に破産の申し立て(債権者破産)をして、裁判所に認められ、破産手続き開始決定となるという運びになるはずでした。その前に三ヶ尻久美子社長が渡邉顕破産管財人に攻められて自らその債権を認めて自己破産するということもあります。

 今回12月26日などに行う予定だった破産の申し立ての尋審では、「『自称』賠償請求権」(裁判所のお墨付きを得ていなく勝手に作っているということでここではこのように呼んでいます)
を三ヶ尻久美子氏に認めてもらい、破産してもらうという行為です。その時三ヶ尻久美子社長が安愚楽牧場被害者弁護団のつきつけた「『自称』賠償請求権」を認めてもらい、そのための費用(破産のための予納金)を弁護団がもてば「債権者破産」ということになり、それを見て三ヶ尻久美子社長が自分からそのための費用(破産のための予納金)を納めれば「自己破産」という事になります。どちらにせよ、三ヶ尻久美子社長がオーナー債権の賠償責任があることを自ら認めないと「破産」となりません。
 三ヶ尻久美子社長が否認しているのに債権者破産をみとめるには、その債権者破産が裁判所に認められなければならないので、大がかりな裁判を行って賠償金額の判決を得なければなりません。(破産管財人の「損害賠償請求権の査定」という旧経営陣などに対する間便迅速な裁判は、破産手続きによるものなので、それ以外には、普通の大がかりな裁判が必要です。)


 ということなので、安愚楽牧場第二回債権者集会までに破産管財人は役員(三ヶ尻久美子氏は自己破産したので対象外)に対し破産を申し立てるような事になると思います。それが実現すると、その人たちも債権者集会の案件となるので、同じ日比谷公開堂でついでにやってしまうのかと考えられます。
 例えば2012年11月30日の13時半〜15時半までが破産者株式会社安愚楽牧場第二回債権者集会となり
    同日同じ場所で 15時45分〜16時45分まで 破産者(役員の個人姓名)第一回債権者集会 という事になるのかと思います。

 この役員の債権者集会の時間が「次の番組」という事になります。(ちょっと長くなりましたが、色々な事も含めて「次の番組」という回答です)

roko1107様のご質問のご回答。
http://re-plus.seesaa.net/article/241812126.html?reload=2011-12-25T03:31:47

過払い金・貸金法律倒産系/被災被害者の会/社会人サークル情報2011年12月24日

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