2008年12月16日

リートへ販売目論むも計画半ばで力尽く・・・モリモト

●週刊全国賃貸住宅新聞によると前日民事再生法の適用申請をしたモリモトにおいて、当社の簡単な設立状況やリートの設立での力不足(力を尽きた)点などを述べている。
結局のところ、不動産業の業績の悪化以前に銀行などの貸出しが今までの方法とは違って来た点が浮かび上がってきています。不動産投資の大切な点は「資金繰り」である。たとえば、マンション投資において通常の個人と法人の違いは一部屋の投資なのか一棟買いの投資なのかという点になります。もちろん個人でも資金繰りが可能なら一棟買いを行えるし、小さな会社であれば一部屋買いという感じになります。
 一棟建てのマンションを購入するために銀行から資金を調達し物件を購入、購入した物件を部屋毎に賃貸に出す。毎月その収入が上がってくる。その中の一部を銀行の返済にあてる。
こういったスキームは不動産業だけではないが、不動産業は特にこの借入が重要になります。
 そのルーチンワークを支えているのが金融機関からの借入となります。リプラスも同じですが、リプラスは事業の2大柱であった、レントゴー事業(現在は株式会社デジタルチェックのレントゴー保証株式会社に移籍)での資金が急成長を助長したのは他の不動産投資業とは違った特徴になります。


(以下参考)
■リートへ販売目論むも計画半ばで力尽く・・・モリモト


 11月28日、マンション開発、分譲を手掛けてきたモリモト(東京都渋谷区)は東京地方裁判所に民事再生手続開始の申し立てを行い、同日受理された。

 負債総額は1615億円。
 同社は08年3月期の連結決算において売上高1176億円、経常利益183億円、純利益98億円と過去最高益を計上していたが、不動産市況の悪化に伴い在庫が急増し、急激に業績が悪化。08年10月には賃貸不動産開発事業において売却を予定していた物件の販売先が資金調達が困難となり入金が滞った。
 さらに、新規物件の仕入れ資金の調達がずれこみ、自己資金で決算せざるを得なくなったことから、10月末までに予定していた約定弁済資金の確保が厳しい状況となっていた。破綻発表となった28日において、監査法人からの監査意見が出されなかったことから、やむを得ず民事再生手続き申し立てる結果となったとしている。
 創業者の森本浩義社長は30歳でミヤマ(現・レオパレス21)に入社。7年間勤務の後、独立し、同社を設立した。
 1983年の設立から、戸建分譲で事業基盤を築き、1988年にはワンルームマンションの開発分譲に事業を拡大。
 城南、横浜、川崎を中心にファミリーマンション分譲や賃貸不動産、商業施設の開発、不動産資産の管理、運用までを手掛けるなど、開発型総合不動産企業を目指し、業容拡大を続けてきた。
 08年2月には東証2部に上場を果たしたが、それからわずか9ヶ月足らずでの破綻となった。
 上場時には公募価格3400円に対し、初値はそれを5・58%下回る3210円をつけるも、148億円の資金を市場から調達。使途として、借入金の返済、分譲や賃貸不動産開発のための事業要地取得費用などに充てるとしていた。
  しかし、急速に市況が悪化。在庫が増加し、経営危機の事態が深刻さを増すなかで、同社はリートへの物件売却を生き残るための手段として模索していたようだ。監査法人との話し合いでは“物件を買えるとすれば一体、それは誰なのか”という点が議論の焦点となっていたようだ。そのとき、モリモトが監査法人への説得材料としてあげたのが同社がスポンサーとなり、立ち上げたリート、ビ・ライフ投資法人だった。
 しかし、それまで着々と同社の開発物件を取得していた同リートは市況の悪化を受け投資口価格(株価に相当)が低迷。
 既に増資などで市場から資金を調達できる状態ではなかった。利回りは20%を超え、価格の下落は止まる気配を見せなかった。市場が嫌気したのはそのメインスポンサーの信用懸念に他ならなかった。
 そこで、モリモトではメインスポンサーの座を住宅建設大手の大和ハウス工業へ譲ることで、投資口価格を維持し、再び、リートを通じて物件を販売する道を模索した。しかし、ビ・ライフの運用会社、モリモト・アセットマネジメントの33%の株式を握るキャピタランド・ジャパンを株主から外すなど、3社による交渉には想定以上の時間を要した。
 結局、大和ハウス工業へメインスポンサーを変更したことを発表できたのは11月27日と破綻の前日だった。
 今回の破綻は、今年倒産した上場会社の31社目となり、アーバンコーポレイション(2558億円)に次ぐ規模となった。
 金融危機はその状況を改善させる兆しをいまだ見せていない。(12月8日号)

http://zenchin.com/news08120801.html
(2008/12/8週刊全国賃貸住宅新聞)

(2008/12/16留)


この記事へのコメント
声優でありながらその容姿でタレントとしても活躍する平野綾ちゃん。

実は今年の夏にある動画が流出し
話題に上がることもなく消えていっちゃいました。

まさに平野綾ちゃんではないですか。
Posted by 平野綾 禁断のフ.ェ.ラ.動.画.流.出! at 2008年12月17日 13:14
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