2009年05月25日

「追い出し屋」〜数日の家賃滞納で住みかを失う恐怖

● 「追い出し屋」についての評論が述べられています。実際のところ「家賃保証会社」は本来連帯保証人が立てられない人のための強い
味方で、それを利用することにおいて、空室対策が講じられるなどの利点があるので、家主(貸主)にとっては大変大きメリットになっています。
しかし、最近は強引な取り立てを行う家賃保証会社も存在し、社会的なトラブルにもなっています。そこで、国などはその部分の問題を解消しようと法規制などに
とりくんでいるような状態になっています。
 また、家賃保証会社は「保険」の機能を果たしている性質上、資金のバックボーンがなければなりません。バックボーンとなる資金の保全の仕方は
様々ありますが、殊にリプラスの場合は、年間保証料を賃貸保証の事業ともうひとつの大きな柱となるアセットマネジメント事業に活かすという技をもっていました。
残念ながら100年に一度といわれる金融不況には立ち向かうことはできませんでした。
 それを契機に、もうひとつの問題となっていた家賃保証会社の強引な追い出し行為が大きく浮上してきたわけなのです。

 
(以下参照)「追い出し屋」〜数日の家賃滞納で住みかを失う恐怖


一昨年以降「追い出し屋」の問題が顕在化している。賃貸住宅ビジネスにおいて、家賃滞納者を強引かつ暴力的な手法で追い出す業者が増えているのだ。この問題の背景には、低所得者層の増加、住まいに関するセーフティーネットの機能不全、賃貸住宅ビジネスの零細性、紛争解決手段の未整備などの構造問題が横たわっている。

 ふつう賃貸住宅を借りたい人は不動産業者を通じて、住宅のオーナーと賃貸借契約を結ぶ。その際、入居者は連帯保証人を確保した上で、敷金や礼金などを用意することになる。これらはオーナーが抱える様々なリスク(部屋の修繕、家賃の延滞など)を軽減するために用意するものだ。
 ところが最近では、連帯保証人の仕組みが機能しない場面も増えた。家族関係の希薄化を背景に、連帯保証人を確保できない人が増えているからだ。これはオーナーにとって、空き部屋を埋めることが難しくなったことを意味する。
 そこで登場したのが「家賃保証会社」だ。入居者から保証委託料を受け取る代わりに、連帯保証人の役割を引き受ける。例えば入居者の家賃支払いが滞った場合、家賃保証会社がこれを立て替え、後で入居者に請求する。委託料の設定はサービスにより異なるが、月額賃料の定率を契約時・更新時に支払うパターンが多い。これで入居者は連帯保証人を立てることなく部屋を借りることが可能になる。またオーナーは、より安全に家賃を回収できるようになるほか、敷金を減額するなどして物件の市場競争力を高めることも可能になる。
 家賃保証会社が急増したのは1990年代半ばからのことだ。2007年時点で、賃貸契約全体に占める家賃保証会社の利用率(連帯保証人との併用なし)は24.8%に及ぶ(日本賃貸住宅管理協会のアンケート調査を参考)。賃貸借契約を結ぶ際、入居希望者に対して「家賃保証会社との契約」を求めるオーナーや不動産会社も珍しくない。
ところが最近、家賃保証会社の中に悪質な企業が紛れ込むようになった。この業態に許可や登録などの仕組みがなく、資金さえあれば比較的簡単に事業を始められるからだ。一説にはヤミ金業者が、グレーゾーン金利の撤廃決定で経営が苦しくなり、この業態に流れ込んできたとの見方もある。
 彼らが行う悪質行為とは「延滞者の強引な追い出し」だ。ふつう家賃滞納から物件の明け渡しまでには、法的手続きを含め半年程度かかる。だが悪質業者は「支払い期日の翌日」などの早い段階で、強引な取り立てや追い出しに着手する。例えば、部屋に無断で侵入する、部屋の鍵を勝手に取り替える、勝手に家財道具を処分する、執拗な催促を行う(夜中の訪問や暴言など)、消費者契約法の上限利率(延滞家賃に対して年利14.6%)を超える高額な違約金を請求する、訪問の度に訪問手数料を徴収するなどの事例がある。
 これについて「ゼロゼロ物件」を問題の温床と捉える見方もある。ゼロゼロ物件とは、敷金と礼金がゼロであるような賃貸物件のこと。賃貸物件の供給過剰を背景に2000年代半ばから急増した業態だ。入居者にとっては初期費用が少なく済むが、その分オーナーがリスクを抱え込むことになる。このため一部の悪質業者は「部屋ではなく鍵」の賃貸借契約を結ばせるなどして、入居者を追い出しやすくしていた。

 このような「追い出し屋」の問題が顕在化したのは、一昨年以降のことだ。国土交通省によると悪質行為の相談件数は、2006年までは年30件以下だったが、2007年には68件、2008年には64件まで増えた。また国民生活センターによると、悪質行為を含む家賃保証全体のトラブル相談は、2007年の172件から2008年の428件まで急増した。被害者救済団体が昨秋以降行っている電話相談によれば、被害者の多くは30代の無職・派遣社員・アルバイト。問題発生のきっかけは失業だった。被害者の中には、家賃保証会社・管理会社・オーナーを相手取り損害賠償請求の訴訟を起こす人も現れている。ちなみに「追い出し屋」という言葉が登場したのは昨年のことだ
救済の動きも活発になった。まず今年2月15日、弁護士や司法書士などが「全国追い出し屋対策会議」を発足している。同会議は被害者を対象にした電話相談などを受け付ける一方で、国に対しては法整備を通じた対策を求めている。またこの活動などを受ける形で、国土交通省の諮問機関・社会資本整備審議会も対策を検討。5月12日の会合で、家賃保証会社への規制を設ける方針を示した。規制方法は許可制・登録制・ガイドラインのいずれかを想定している。

 ただし問題の解決にあたってクリアすべき課題も多い。まず「延滞・明け渡し問題」を解決する効率的な枠組みが必要だ。現状、延滞が発生すると、明け渡しまで半年程度の時間がかかってしまう。賃貸経営の約85%(戸数ベース)は個人経営よるもの。このようなオーナーが経済的・時間的にも多大な損害を被ってしまう。その一方で低所得である入居者が住まいから溢れることのないよう、安価な公共住宅を整備することも課題となる。また健全な家賃保証会社について、経営の安定性を確保することも必要だ。これが不十分だと、倒産などで入居者とオーナーの双方に悪影響が及ぶ。
 昨今では、貧困にかかわる社会問題が数多く存在する。住宅分野に限っても、ハウジングプア(失業などで収入と共に住まいを失う人)やネットカフェ難民(定住地を失いネットカフェで寝泊まりする人)などの問題がメディアを賑わせている。これらの問題に共通するのが、いわゆるセーフティーネットの機能不全と、末端のビジネスに責任が押しつけられる構図だ。これは、悪質業者が入り込む「隙」を社会全体で放置している構図とも言える。

もり・ひろし
新語ウォッチャー。1968年、鳥取県出身。電気通信大学を卒業後、CSK総合研究所で商品企画などを担当。1998年からフリーライターに。現在は新語・流行語を専門とした執筆活動を展開中。辞書サイト・新聞・メルマガなどで、新語を紹介する記事を執筆している。NPO法人ユナイテッド・フィーチャー・プレス(ufp)理事。

http://www.nikkeibp.co.jp/article/column/20090521/154460/
(2009/5/22/日経BP)



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posted by 管理人B at 04:17| 東京 ☀| Comment(0) | TrackBack(0) | 賃貸保証・滞納家賃保証業界 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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