投資市場としての福岡の魅力は どこに成長の活路を見出すか〜J-REIT業界 （中）

●倒産や不動産投資を扱うネットアイビーニュースに少しだけですがリプラスの話題が登場しています。
　この記事は今までの振り返ってみた結果としてとらえるのが妥当だと思います。
　　やはり不動産危機といわれたものはリーマンブラザーズ証券の倒産（リーマンショック）と言えるものであることは言うまでもありません。そのあたりでリート（不動産投資信託）は大きな下落をしいられましたが、現在の値としては少しずつですが回復基調であるという事がいえるかもしれません。
　不動産投資をしようとする人は、転職や就職云々という考えよりも価格の上昇で歩合をとるという、時間よりも歩合をとるという考え方の人生観をもっているかと思います。いつ買い時かいつ売り時かその答えはその時は分からないことが多いですが、振り返ってみるとそこが買い時売り時という経験則をもとに、今後の不動産投資をかんがえていかれればと思います。

 

 

投資市場としての福岡の魅力は　どこに成長の活路を見出すか〜J-REIT業界 （中）
業界を読む2011年2月15日 07:00＜09年11月末に底を打ったか＞

　08年10月９日、ニューシティ・レジデンス投資法人（以下、NCR）が倒産した。その直前に起こったリーマン・ショックの影響を大きく受けたかたちだったが、J-REIT初ということもあり、市場は大荒れした。翌10日にはJ-REIT市場の時価総額が過去最高となる11.99％の下げ幅を記録するなど、暗い影をおとした。
　当時、福岡市内にポートフォリオを有するJ-REITの実態を調査したことがある（『I・B』08年11月３日号）。それから２年以上が経った今、改めて不動産投資環境の現状について、ポートフォリオのNOI動向を１つの指標として見てみたい。
　まず、総体としてNOIは微減していると言ってよいだろう。たとえば、稼ぎ頭のキャナルシティは、08年８月期時点ではビジネスセンターも含めてNOIは13億9,800万円あったが、10年８月期には12億8,700万円となっている。レジデンス系もNOIが２年前と比べて増えているところは少ない。イオン香椎浜ショッピングセンターは08年８月期の３億1,000万円から10年８月期には4億1,000万円に伸ばしているが、数少ない例の１つである。
　福岡市場に見切りをつけてさっさと撤退したのが、ケネディクス不動産だ。07年末時点で６棟有していたが、リーマン・ショックの予兆を感じ取っていたのか、08年上半期に利益を出しながら４棟をきれいに売り抜けている。「KDX博多ビル」は難航したのか、09年４月22日に久留米の福岡スタンダード石油へ損切りで売却した。
　残る１棟「KDX博多南ビル」もいずれは売却し、福岡から完全撤退すると予測するのが自然だろう。ライバルだったダヴィンチ・ホールディングスとは違い、手堅い同社ならではの戦術である。
　07年ころに沸き起こった不動産バブルが08年下半期から09年にかけて崩壊し、投資法人の資産運用会社であるクリード、ジョイント・コーポレーション、リプラスなどが相次いで力尽きた。そのなかで、ここ２年間で投資法人の顔ぶれも大きく様変わりした。もっとも印象的なのは、リートの合併が進んだこと、および大和ハウス工業と積水ハウスという2大ハウスメーカーが参入したことだ。
　10年に入って東証REIT指数（2003年3月末＝1,000）が急回復（11年２月4日終値は1,107.27）し、814.88をつけた09年11月27日が底だったという見方が広がった。その回復材料として上記の２点が考えられている。たしかにNOIはピークだった08年上半期時点よりは軒並み減少しているが、底と見られる09年後半から10年初頭と比べて、10年半ばに向かっておおむねNOIは増収しており回復基調にある。

（つづく）
【大根田　康介】

http://www.data-max.co.jp/2011/02/j-reit_1.html