賃貸住宅更新料「高すぎなければ有効」最高裁が初判断〜武富士・消費者金融・貸金業のようなの過払い金弁護士・司法書士ビジネスにはならず。

●昨日は武富士の更生計画案が更生管財人（小畑英一弁護士）より提出されましたが、過払い金の債権者にとっては「たまったものではない」事をお話しました。こういったところへは一人で戦うのは難しいので、最寄りの弁護士（法人）や司法書士（法人）や行政書士（法人）などにご相談して、早めのアクションを取ることをおすすめいたします。
　更生管財人もDIP型会社更生法ということで顧問弁護士がそのまま管財人に流れるという「不思議な」法律がはこびっているのも実情です。これでは武富士創業者一族は過払い金の持ち逃げとなってしまいます。
　また「武富士の責任を追及する全国会議」という弁護士や被害者の会を中心としたサークル（社会人サークルではない、被害者サークル）もありますので、一人で悩まず相談することが大切だと思います。

　さて、昨日は「更新料」が有効なのか無効なのかをめぐる重要な判決言い渡しが最高裁判所でありました。
実際のところ「更新料」には疑問点があるもののの、家主や管理会社が「経費」を維持するのに必要な部分もあることが事実です。
　しかし、トラブルとなっているのは、普通に契約時（重要事項説明時）に0.5箇月や１箇月などの真面目な「更新料」をとっている業者ではなく、いい加減な説明をして、契約をしてしまい、そこに更新料は２ヵ月や３ヶ月と記載しているところに問題があるという事になります。ですから更新料も４ヶ月とか５箇月を契約時に説明して契約したとすれば、この「更新料」は今回の最高裁の判断によれば「無効」になる可能性が充分に高いとおもいますし、今回の判断については合理的な判断ではないかと思います。

　もし、これが「無効」となった場合は、当然、何百万人と賃貸住宅を契約した人への「更新料」は無効となるのですから、当然、弁護士法人や司法書士法人や行政書士法人などのような人たちは、「更新料過払い金返還請求」という新たなビジネスステージができることになります。そうなると体力のない不動産業者や不動産投資業者は倒産及び破産迄することも続出しリストラで解雇や転職や・再就職の人も当然頻出するので、「無効」になるということは大変なことになります。
　しかし、「これちょっととりすぎなんじゃないの？」といえる更新料にかんしては還付請求はいままでより可能になるのかとおもいます。こういったところも弁護士や司法書士に相談するのがよいのかと思います。

　これは振り返ってみると武富士やアイフル・アコム・プロミス・レイク・商工ファンド（SFCG)・日栄（ロプロ）のような消費者金融や事業者金融の出資法の上限金利は違法との最高裁判断と同じようなスキームをたどっていますので、今回の最高裁の判決は不動産業者だけでなくこういった法律関係者には非常に関心のあったことだと思います。




賃貸住宅更新料「高すぎなければ有効」最高裁が初判断〜武富士・消費者金融・貸金業のようなの過払い金弁護士・司法書士ビジネスにはならず。

2011.7.15 22:53
　賃貸住宅の「更新料」支払いを義務づけた契約条項が有効かどうかが争われた訴訟３件の上告審判決で、最高裁第２小法廷（古田佑紀裁判長）は１５日、「更新料が高額過ぎなければ有効」とする初判断を示した。借り主側の敗訴が確定した。４人の裁判官全員一致の結論。

　更新料の設定は首都圏や関西圏などに商慣行化しており、該当物件は１００万件に上るとされる。３件の２審大阪高裁判決は２件で無効、１件で有効と判断が分かれており、最高裁判決が注目されていた。同種訴訟にも影響を与えそうだ。

　消費者契約法１０条は「消費者の利益を一方的に害する契約は無効」と定めており、更新料が該当するかどうかが争点となった。

　同小法廷は判決理由で、更新料について「貸主側の収益となる一方、借り主にとっては円満に物件を使用し続けられることからすれば、賃料の補充や前払い、契約継続の対価など複合的な性質がある」と位置づけ、経済的合理性があるとした。

　また、一部地域で更新料が慣習となっていることは広く知られており、貸主と借り主の情報量などに大きな差はないなどと指摘。その上で、「更新料の条項が契約書に明記されていれば、賃料、更新期間などに照らして高額過ぎるなどの特段の事情がない限り、消費者契約法には違反しない」との判断基準を提示し、今回の３件は「不当に高額という事情もない」と結論付けた。

　３件は、京都府、滋賀県内のマンションの借り主が平成１９〜２０年、貸主を相手に更新料の返還などを求めて提訴。無効とした２件の２審判決は「入居者の大きな負担に見合うだけの合理的根拠はない」などと判断し、有効とした１件は「適正額なら一方的な不利益ではない」とした。

■更新料

　マンションなど賃貸住宅の契約を更新する際、借り主が貸主に支払う一時金。１〜２年ごとに家賃の約１カ月分を支払うのが相場とされ、敷金と違って返還が前提とされていない。首都圏や京都、滋賀など関西の一部地域で古くから慣習化されている。国土交通省の平成１９年の調査によると、更新料を徴収する業者は神奈川で９０・１％、東京で６５％、京都で５５・１％など。
http://sankei.jp.msn.com/affairs/news/110715/trl11071522570011-n2.htm