2011年12月07日

物流不動産市場でプレイヤーの「共同化」の動きが高まる〜これからの不動産投資は倉庫を含めた物流がいいのか?

最近本来の話題から遠ざかっていましたが、不動産投資には、主に3つの用途物件が考えられ、その一つは住居などのアパートやマンション、2つ目はオフィスなどの事業所用、3つ目は倉庫(物置)となります。他には田や畑、牧場、山林という事になります。

 そこで、今回は物流(主に倉庫及びその周辺のもの)が話題にあがっています。
物流関連不動産の投資を考えた時に何が優位になっているかというと次の事が挙げられます。
 1、住居は人がいるので、借地借家法などの法律で住居者が守られているので(住居者の意思が特に尊重されている)、住居者のペースでの管理となります。したがって、住居者が短期間で退去すれば、その募集等にかかったコストが大きくのしかかること。また地主等の都合があっても、住居者が居座ってしまえばなかなか退去するのが難しい。

 2、住居は個人で住むわけですから、家賃が5万円から15万円というように、他のセグメント(オフィス・倉庫)などに比べたら1件当たりの扱い単価が低いのでその分募集や管理のコストが大きくかさみ、利益率が低くなる。

 3、事故(滞納)があった場合、住居は追い出したり、その回収に手間がかかること、オフィスは倒産などの確率が住居の滞納リスクより高いことで、さらにはオフィスは、会社組織の運営のため、法的な処理(民事再生・破産・会社更生)で賠償を直接求めることが困難な事(当然倉庫も会社で借りることが多いのですが、倉庫はそれより会社の主体となっていないので早期に手放してもらうことが可能なこと)。

 4、田や畑、牧場と違い倉庫などは、それより守備範囲がコンパクトなので、小さい領域に対しての利益率が高い。さらに田や畑・牧場・山林等は、単位免責当たりの価格が非常に安いので、扱いに手間がかかる。

 したがって、上記の1〜4を考えれば、倉庫を含む物流不動産は、管理や1件当たりのコストパフォーマンスがとても良いので、投資を考えたことを考えれば、収益になりやすいという事が挙げられます。

 
  今後「不動産投資」をターゲットに考えるのであれば、「倉庫・物流」を視野に入れた部分に注目してみると大きな利回りを得られる可能性があります。

 ただし、投資はあくまでも自己責任が前提ですので、投資する前には念入りに調べて石橋を叩くようにして渡らなければなりません。










物流不動産市場でプレイヤーの「共同化」の動きが高まる〜これからの不動産投資は倉庫を含めた物流がいいのか?

 物流不動産市場でプレイヤーの「共同化」の動きが出てきた。物流不動産はオフィスより安定的な利回りを得られることなどを背景に、三菱地所、三井不動産など国内大手不動産会社が物流不動産市場に参入。物流不動産に投資する機関投資家の層も厚くなってきた。「共同化」には、資金調達やリーシング、投資リスク分散などのメリットがあり、日本における物流不動産開発がさらに加速していく可能性もある。

 ●新たなプレイヤーが登場
 物流不動産市場は大型物流施設の供給がほとんどストップした10年以降、需要が供給を上回っている状況が続いている。さらに、3月11日の東日本大震災後、免震構造など高機能な物流施設への需要が高まり、賃料も下げ止まり傾向にある。サプライチェーン・マネジメント(SCM)の見直しや危機管理体制の強化により、大型高機能物流施設の潜在需要が顕在化。物流不動産市場が再び活気付き、新たなプレイヤーが登場している。
 三菱地所は3月に三井物産と共同による「辰巳プロジェクト」(東京都江東区)を発表。その後、三井不動産も千葉県市川市で物流施設開発用地を落札するなど、国内最大手の不動産会社が物流不動産市場に参入。さらに、日本レップ改めグッドマンジャパン、旧AMBブラックパインのスタッフによるレッド・ウッド・グループ、公共CREなど新旧勢力が開発に乗り出した。

 ●パートナーが現れた
 「辰巳プロジェクト」をはじめ物流不動産の開発で「共同化」「連携」の動きが目立つ。グローバル・ロジスティック・プロパティーズ(GLP)は9月、カナダのファンドと共同で日本での物流施設開発を目的とした合弁事業を設立することを発表。日本ではないが、グッドマングループは香港の大型物流施設の開発でカナダの年金制度投資委員会(CPPIB)と連携を強化している。

 ラサール インベスト マネージメント(本社・東京都千代田区、中嶋康雄社長兼CEO=最高経営責任者)は、三菱商事系の不動産投資信託(リート)と共同で千葉県習志野市のサッポロビール倉庫を取得し、再開発に乗り出した。ラサールでは、神奈川県相模原市に計画中の国内最大級のマルチテナント型物流施設「ロジポート相模原(仮称)」については、三菱地所と共同開発に取り組む。

 ラサールの中嶋社長によると、「オフィスや商業施設の開発ではパートナーと一緒に取り組む例が多かったが、物流不動産ではこれまでパートナーがいなかったため取り組めなかった」。オリックス不動産も「これまでの単独開発の実績を軸に、最適なパートナーとのジョイントベンチャー事業に取り組む」と発表しており、今後、物流不動産プレイヤーの共同化の動きが高まりそうだ。

 ●「弱い機能」を補完
 物流不動産の開発は、単独での「競合」から「共同化」による競争時代に入ったといわれる。賃料や利回りなど物流不動産市場が透明化し、より魅力ある市場となったことでプレイヤーの新規参入が増え、パートナーシップが生まれつつある。不動産業は地場産業でもあるため、物流不動産のノウハウはないが、日本でブランド力がある不動産会社と外資系のデベロッパーが組めば、双方にメリットがあるのは言うまでもない。「共同化」の最大のメリットは投資リスクの分散だが、投資機会に恵まれた日本で、資金調達や倉庫の設計、顧客とのネットワーク、リーシングのノウハウなど互いの「機能」を補完し合えるメリットは大きい――と物流不動産関係者は指摘する。従来、外資系のプレイヤーは自己のバランスシートを使って投資を行うことが多かったが、新規プレイヤーの参画により「共同化」が進めば、投資余力が出てくるため、物流不動産開発のスピードが上がっていくことも予想される。

 

(2011年12月6日号)

 http://cargo-news.co.jp/contents/code/111206_3
(2011/12/6/カーゴニュース)


posted by 管理人B at 11:43| 東京 🌁| Comment(0) | TrackBack(0) | 賃貸不動産業界・地価・路線価・不動産価格 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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