物流関連不動産の投資を考えた時に何が優位になっているかというと次の事が挙げられます。
１、住居は人がいるので、借地借家法などの法律で住居者が守られているので（住居者の意思が特に尊重されている）、住居者のペースでの管理となります。したがって、住居者が短期間で退去すれば、その募集等にかかったコストが大きくのしかかること。また地主等の都合があっても、住居者が居座ってしまえばなかなか退去するのが難しい。
今後「不動産投資」をターゲットに考えるのであれば、「倉庫・物流」を視野に入れた部分に注目してみると大きな利回りを得られる可能性があります。
物流不動産市場は大型物流施設の供給がほとんどストップした10年以降、需要が供給を上回っている状況が続いている。さらに、３月11日の東日本大震災後、免震構造など高機能な物流施設への需要が高まり、賃料も下げ止まり傾向にある。サプライチェーン・マネジメント（ＳＣＭ）の見直しや危機管理体制の強化により、大型高機能物流施設の潜在需要が顕在化。物流不動産市場が再び活気付き、新たなプレイヤーが登場している。
三菱地所は３月に三井物産と共同による「辰巳プロジェクト」（東京都江東区）を発表。その後、三井不動産も千葉県市川市で物流施設開発用地を落札するなど、国内最大手の不動産会社が物流不動産市場に参入。さらに、日本レップ改めグッドマンジャパン、旧ＡＭＢブラックパインのスタッフによるレッド・ウッド・グループ、公共ＣＲＥなど新旧勢力が開発に乗り出した。
「辰巳プロジェクト」をはじめ物流不動産の開発で「共同化」「連携」の動きが目立つ。グローバル・ロジスティック・プロパティーズ（ＧＬＰ）は９月、カナダのファンドと共同で日本での物流施設開発を目的とした合弁事業を設立することを発表。日本ではないが、グッドマングループは香港の大型物流施設の開発でカナダの年金制度投資委員会（ＣＰＰＩＢ）と連携を強化している。
物流不動産の開発は、単独での「競合」から「共同化」による競争時代に入ったといわれる。賃料や利回りなど物流不動産市場が透明化し、より魅力ある市場となったことでプレイヤーの新規参入が増え、パートナーシップが生まれつつある。不動産業は地場産業でもあるため、物流不動産のノウハウはないが、日本でブランド力がある不動産会社と外資系のデベロッパーが組めば、双方にメリットがあるのは言うまでもない。「共同化」の最大のメリットは投資リスクの分散だが、投資機会に恵まれた日本で、資金調達や倉庫の設計、顧客とのネットワーク、リーシングのノウハウなど互いの「機能」を補完し合えるメリットは大きい――と物流不動産関係者は指摘する。従来、外資系のプレイヤーは自己のバランスシートを使って投資を行うことが多かったが、新規プレイヤーの参画により「共同化」が進めば、投資余力が出てくるため、物流不動産開発のスピードが上がっていくことも予想される。
(2011/12/6/カーゴニュース）
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