2011年12月25日

ホテルREIT(不動産投資信託)、2社(日本ホテルファンド投資法人・ジャパン・ホテル・アンド・リゾート投資法人)が合併 〜両者とも他のリートより平均利回りが高いから経営基盤強化(最悪倒産回避)の目的と判断

日本ホテルファンド投資法人とジャパン・ホテル・アンド・リゾート投資法人が合併することになりました。
 またその会社を運用している会社も合併するという事です。

 投資法人というREITは、投資の器そのものなので、社員たる従業員は代表取締役や取締役などの役員のみとなっています。したがって従業員という存在は「運営会社」に所属しています。
 かつて2008年10月にニューシティレジデンス投資法人証券が倒産(民事再生法の適用申請)という運びになりましたが、その時の足の引っ張りとなる従業員の存在は運営会社に所属のため、また不動産自体が資産ということもあるので、手持ちのキャッシュ不足で債務不履行となった状態なので、一般の企業の倒産のようにそれなりの難を逃れることができました。
 今回のホテルREITの合併は運営の安全と倒産確率をより低く抑えるという目的が主なものと考えらます。
それは、一慨にこうだとは言えませんが、単純の利回りをみると、日本ホテルファンド投資法人が8%の利回りで。ジャパン・ホテル・アンド・リゾート投資法人は7%強の利回りです。リートの平均が6%強だから、利回りを見る限り他のリートより債務不履行(倒産)の確率が高いということになります。もっと安定した経営をするには、「同じ穴の狢」がお互い合併して無駄な部分をそり落としてより安定した基盤を作ることが望ましいという事になります。
 




ホテルREIT(不動産投資信託)、2社(日本ホテルファンド投資法人・ジャパン・ホテル・アンド・リゾート投資法人)が合併 〜両者とも他のリートより平均利回りが高いから経営基盤強化(最悪倒産や破産回避)の目的と判断

ホテルREIT、2社が合併 
2011/12/22 23:34

 上場不動産投資信託(REIT)の日本ホテルファンド投資法人とジャパン・ホテル・アンド・リゾート投資法人は22日、2012年4月1日付で合併すると発表した。資産の拡大や入れ替えなどを通じて賃料収入の成長と安定を目指す。

 存続法人となる日本ホテルFの投資口1口を12口に分割。そのうえで、JホテルRの投資口1口につき、日本ホテルFの11口を割り当てる。日本ホテルFはビジネスホテル、JホテルRはリゾートホテルが主な投資対象で、合併で資産の分散を図る。現在の両社の総資産の単純合計は1400億円弱。合併で「負ののれん」が240億円前後発生する見通し。

 両社の資産運用会社も合併する。JホテルRの主要スポンサーの米ゴールドマン・サックス・グループは、JホテルRの資産運用会社の株式を日本ホテルFの主要スポンサーの投資ファンド、リキャップ・グループに譲渡する。JホテルRの投資口もリキャップに売却し、スポンサーから離脱する。共立メンテナンスなどは合併REITのスポンサーを継続する。
http://www.nikkei.com/news/latest/article/g=96958A9C889DE1E5E7E2E4E7E6E2E0E0E3E0E0E2E3E39686E2E2E2E2
(2011/12/22/日本経済新聞)

日本ホテルファンド投資法人

ホテル特化型。固定賃料契約及びビジネスホテル主体に特色。スポンサーのクリエーティブ・リノベーション・グループはカナダを拠点としたホテルコンサルティング会社。その他スポンサーの多くもホテル運営事業を行っている。分配金水準は、借換えに伴う支払利息及び融資手数料負担増加の影響を受け6,000円程度に低下。(2009年10月1日時点) 
http://yahoo.japan-reit.com/page/top8985.html
※REITの平均が6%強の利回りに対して、このファンドは8%強の想定利回りとなっています。


■ジャパン・ホテル・アンド・リゾート投資法人


ホテル特化型。収益の季節変動大きいリゾートホテル、シティホテル保有のためJ-REIT唯一の年1回決算銘柄。スポンサーは外資系ゴールドマン・サックス。東日本大震災の影響の受け、ホテル収益に連動する変動賃料を採用する5物件の収益は2012年8月期も低い水準に留まるとしている。予想分配金は2012年8月期に12,017円。(半年換算で6,000円程度)(2011年11月1日時点)
http://yahoo.japan-reit.com/page/top8981.html
※こちらは7%強です。 




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