2011年09月04日

損害賠償請求訴訟、9月8日から控訴審、賃貸住宅での自殺での遺族への負担はどうなる

●大家にとって、物件で事故(家賃滞納・著しい汚損毀損・自殺等)があると、やはり困ってしまいます。
結局賃借人が起こしたことだから賃借人に請求することになるのですが、自殺の場合は大家は当然賃借人の親族にも大きな負担がかかります。

 最近はそういったことまでカバーできるような少額短期保険も出てきたため、そういったものを賃借人が利用すれば、問題はないのかと思います。賃借時の連帯保証人代行自体もそんなに古い商売ではないので、今後も少額短期保険においては、浸透していくものと見ています。

 家主や管理会社の方としても、やはり借り手には、最低賃借条件を主としている火災保険だけでなく、自殺をしてもその負担を拠出してくれるような「少額短期保険」に加入してもらうべきだと思います。

 しかし、保険の実施している現状が、「自殺により」の保証が月200円で最大100万円となると、全賃借数に対する自殺の割合は1万件に1件位の割合の発生や補償額が100万円では済まなくなることも多いという事を考えると、少額短期保険の開発などが途上の状態なのではないかと思います。




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2011年07月27日

マンション更新料:有効「妥当」7割 賃貸会社を調査〜過払い金返還のような事態にはならず。

● この間の最高裁判所の「更新料は有効」の判決に際し、不動産情報サイトのnextがアンケート調査を実施しました。これによると「更新料」は妥当との意見が7割を占めたとのことです。
 現実問題として「更新料」がいいか悪いかというのは、裁判では決められないと思います。そのようなことで最高裁の判断は正しいのかと思います。更新料も通常の家賃に上乗せしてしまえばあまり意味がなく、要は消費税の世界だと内税表示なのか総価格での表示なのかで、販売戦略上の問題になるのかと思います。
 更新料をなくせばそれだけ1箇月や2ヵ月分の収入がなくなるのですから、必然的に家賃に上乗せになるのかとおもいます。
 例えば5万円の家賃が2年更新で更新料が2ヵ月とすると一箇月当たり4160円となり、これを今まで5万円だった家賃に上乗せすると54,160円となりかなり割高感が拭えないのが事実です。その他更新時には、2年分の火災保険や家賃保証料(1年のところもあり)3万円位はさらに上乗せしてかかるのが実情です。

 もし最高裁が大阪高裁の判決を支持したら、武富士をはじめとする過払い金訴訟の判決と同じになるから、その後は弁護士や司法書士の格好のビジネスとなり、強力な「更新料過払い金請求」となり多くの不動産会社や不動産投資会社には大きな経営悪化の影響を隠せないかと思います。

 そもそも訴訟の発端は「更新料」がいいかわるいかというよりは、不動産会社がしっかりと説明しなかったり、するのが原因なのでそういった悪質な業者がいる限り、「更新料」以外のトラブルは多く発生するかと思います。

 結局のところ、借りる側が、その部分をしっかりと判断し、企業への転職や再就職と同じように、見極めるのが当然の帰結なのだと思います。





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2011年07月16日

賃貸住宅更新料「高すぎなければ有効」最高裁が初判断〜武富士・消費者金融・貸金業のようなの過払い金弁護士・司法書士ビジネスにはならず。


●昨日は武富士の更生計画案が更生管財人(小畑英一弁護士)より提出されましたが、過払い金の債権者にとっては「たまったものではない」事をお話しました。こういったところへは一人で戦うのは難しいので、最寄りの弁護士(法人)や司法書士(法人)や行政書士(法人)などにご相談して、早めのアクションを取ることをおすすめいたします。
 更生管財人もDIP型会社更生法ということで顧問弁護士がそのまま管財人に流れるという「不思議な」法律がはこびっているのも実情です。これでは武富士創業者一族は過払い金の持ち逃げとなってしまいます。
 また「武富士の責任を追及する全国会議」という弁護士や被害者の会を中心としたサークル(社会人サークルではない、被害者サークル)もありますので、一人で悩まず相談することが大切だと思います。

 さて、昨日は「更新料」が有効なのか無効なのかをめぐる重要な判決言い渡しが最高裁判所でありました。
実際のところ「更新料」には疑問点があるもののの、家主や管理会社が「経費」を維持するのに必要な部分もあることが事実です。
 しかし、トラブルとなっているのは、普通に契約時(重要事項説明時)に0.5箇月や1箇月などの真面目な「更新料」をとっている業者ではなく、いい加減な説明をして、契約をしてしまい、そこに更新料は2ヵ月や3ヶ月と記載しているところに問題があるという事になります。ですから更新料も4ヶ月とか5箇月を契約時に説明して契約したとすれば、この「更新料」は今回の最高裁の判断によれば「無効」になる可能性が充分に高いとおもいますし、今回の判断については合理的な判断ではないかと思います。

 もし、これが「無効」となった場合は、当然、何百万人と賃貸住宅を契約した人への「更新料」は無効となるのですから、当然、弁護士法人や司法書士法人や行政書士法人などのような人たちは、「更新料過払い金返還請求」という新たなビジネスステージができることになります。そうなると体力のない不動産業者や不動産投資業者は倒産及び破産迄することも続出しリストラで解雇や転職や・再就職の人も当然頻出するので、「無効」になるということは大変なことになります。
 しかし、「これちょっととりすぎなんじゃないの?」といえる更新料にかんしては還付請求はいままでより可能になるのかとおもいます。こういったところも弁護士や司法書士に相談するのがよいのかと思います。

 これは振り返ってみると武富士やアイフル・アコム・プロミス・レイク・商工ファンド(SFCG)・日栄(ロプロ)のような消費者金融や事業者金融の出資法の上限金利は違法との最高裁判断と同じようなスキームをたどっていますので、今回の最高裁の判決は不動産業者だけでなくこういった法律関係者には非常に関心のあったことだと思います。




その後
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